【不動產稅務專區】一次搞懂房地合一2.0

linda

一次搞懂房地合一2.0》史上最大打房行動，買房殺價倒數70天！投資客逃命波來了！
7月1日即將上路的房地合一2.0（簡稱房地2.0），是2016年舊制的「豪華升級版」，持有房地產不到2年賣出獲利者，課45％重稅，不到5年課35％，威力較舊版更大，而且擺明要修理短線炒房的投資客。
導火線，是投資客去年大舉炒作房市，已熱得過頭。
房地2.0會讓房價崩跌嗎？預售屋可能絕跡？重劃區、蛋白區房價可能重回基本面？本刊團隊從歷年打房政策，完整剖析新制上路5年的可能劇本，趁投資客最後70天逃命潮，為你一次盤點全台拋售壓力區與挖寶熱區。

「去年下半年，房市真的很瘋！」屋比房屋台中加盟總部執行長馬先右指出，投資客早上買進約800萬房子，仲介3天就用840萬元賣掉，「比買股還好賺！」他在房地產業20多年，也沒見過這般房市榮景。
諸如建照都沒拿到的預售屋，有人靠轉讓預約買屋的「紅單」，在數天內賺進倍數獲利；連中古屋、新成屋市場全年交屋數也創下近7年新高；新北新莊、台南安平和高雄仁武等區，過去1年房價更漲超過1成等，逼政府不得不出重手遏止。
去年12月起至今，短短4個月，央行、內政部和財政部 3大政府機關聯手出招，打房的範圍和規模，堪稱台灣房地產史上最大行動。
央行從房貸成數壓抑房市，擁有4戶以上的多屋族，最高只能貸款5成。而4月19日，央行總裁楊金龍更說，可能將對個人擁有2戶房的出手，貸款成數將至5成以下；內政部啟動實價登錄2.0，7月起預售屋要30天內登記房價，並且禁止炒作紅單。
但，最兇狠的撒手鐧，還是財政部的課稅政策。首先，舊版課稅對象不涵蓋預售屋、公司法人，但新版皆納入；其次，新版把35％以上「重稅期」延長，持有房產5年以上方能閃過。
此外，新制溯及既往，5年前買房的購屋族，都要按新規繳稅。根據內政部統計，過去5年來購屋總數戶估計超過140萬戶，占全台房屋總戶數約1成6，全受影響。
但這般打房，就能壓制房價嗎？未必。
房地2.0對房市可能是「短空長多」、越打越熱！
短期來看，新制實施前買預售屋的投資客，可能開始拋售、房價可能下滑，這對打算買屋的購屋族，是搶進的好時機。
台經院研究員劉佩真指出，房地2.0為防堵炒作預售屋，未交屋前5年若提前交易獲利，也須比照規定課稅，成屋後課稅年限重新計算，再鎖5年，所以「閉鎖期最長可達10年。」
因此，口袋淺的投資客將引發「逃命潮」。
根據統計，全台預售屋網路轉售的件數，去年底至今成長率接近3成；而6都裡又以銷售預售屋比率較高的台中、台南，2個月內的拋售增幅最高、達2成8。
其次，除預售屋外，投機炒作最兇的蛋白區或重劃區，尤其「推案量高、待售餘屋高、房價年漲幅高」的三高區，當投資客拋售時，房價有可能從這些區域先下修，回歸基本面。
現離7月1日大限僅剩70天，扣除房屋過戶流程約30天作業期，屋主最後逃命期只剩40天，意即5月31日前，買賣雙方要找到交易對象、進入簽約程序，才有機會趕在6月底前完成過戶，躲過房地2.0的衝擊。
而7月1日後兩年，房市將處於量縮價盤的格局。
因新制規定未滿2年出售課資本利得45％，短期投資客若手上資金調度得過去，將產生高稅額閉鎖期效應。房仲公會內部透露，2年內成交量將縮水2成。
住展研發長何世昌也認為，雖然現在是殺價黃金時機，但就是這2個月內，「等新制上路，成交量就會急凍，價格不易再往下掉。」再加上2022年有九合一縣市長選舉，政府打房不易鬆手。
房市成交量萎縮，房仲業者、購屋族最苦惱。投資客不敢賣屋，房仲就沒生意做。房屋供給減少、需求不變，一旦好屋釋出，人人都想搶，便不易買到好標的。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出，房地2.0只能抑制短期的房價上漲，但中期而言，「課稅只是閉鎖期長一點，撐過去了，房價又會起死回生。」
若錯過70天殺價黃金期，買家該怎麼挑選？答案是：從「三低區」裡，找基本面佳的中古屋或新成屋。
推案量低、餘屋低、房價漲幅低的「三低區」，大多屬於舊市區，不熱門，但房價也相對穩定，例如新北市的永和區。
長期而言，影響房市最大的不是打房，而是利率和人口。
台灣最遲應會在2024年開始升息，升息將導致房價下跌。不過，劉佩真認為，利率要對房價造成衝擊，需要升至3％左右，若2024年開始升息，到2026年都無法到達3％水準。吉家網董事長李同榮則認為，就算升息超過3％，台灣因疫後經濟發展大有可為，縱使升息，長線房市仍看漲。
至於人口負成長。台灣將在2025年進入超高齡化社會，在老人多、小孩少邏輯下，購屋需求將減少。但實際上卻未必。
據統計，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年，成長11％以上，但平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，每獨立一戶，都是購屋新族群。加上不同年齡層，有不同住房需求，使得舊屋難以去化，新屋仍有市場。
房地2.0短期雖會改變供需結構，但頂多只能抹去投機炒作的泡沫，卻難改變房市長期上揚的大局，這也是購屋族的新機會。(未來5年升息、大選、高齡化，房市怎麼走? 買家最佳談判時機點是？買預售屋讓利空間多大？自住客該挑蛋黃區還是蛋白區？首購、換屋族怎麼撿便宜不踩雷？

資料出處:請見1745期《商業周刊》)